HoREA: Bổ sung quy định sở hữu nhà link bet88 cư có thời hạn là mâu thuẫn với pháp luật hiện hành

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có báo cáo kết quả rà soátLuật Nhà ở 2014 để góp ý kiến Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ.

MÂU THUẪN VỚI NHIỀU LUẬT

Tờ trình về “Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi)” có nhận định: “quy định vềsở hữu nhà ở có thời hạn,tạo cơ sở nhằm đa dạng hóa và tăng thêm kênh cung cấp sản phẩm đa dạng về nhà ở theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả… Tuy nhiên,số lượng nhà ở bán theo hình thức sở hữu có thời hạn là không nhiều, Bộ Xây dựngđề xuất“bổ sung quy địnhcụ thểvềthời hạn sở hữu nhà link bet88 cưtại Điều 9của “Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi).

HoREA nhận thấy đề xuất bổ sungquy địnhvề“thời hạn sở hữu nhà link bet88 cư”không phù hợpđối với trường hợpnhà link bet88 cư được xây dựng trên đất ởổn định lâu dàivà các chủ sở hữu nhà link bet88 cư có quyền sử dụng đất ởổn định lâu dàiđối với diện tíchđất xây dựng khu link bet88 cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Từ đó đã có một số bất cập, mẫu thuẫn đối với Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43…

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 link bet88 định (tại Khoản 1 Điều 125):“Người sử dụng đấtđược sử dụng đất ổn định lâu dàitrong các trường hợp đất ởdo hộ gia đình, cá nhân sử dụng”.

Nghị định 43 (năm 2014) của Chính phủ quy định (Khoản 3 Điều 49): “Diện tích đất thuộc quyền sử dụng link bet88 của các chủ sở hữu căn hộ link bet88 cư... Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng link bet88 theo phần không thể phân chia... Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng link bet88 quy định tại Điểm a Khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài...”.

Luật Nhà ở 2014 quy định (Điều 99): Thời hạn sử dụng nhà link bet88 cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà link bet88 cư...

Còn theo link bet88 chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị(QCVN 03:2021/BXD - ban hành theo Thông tư số 12, năm 2012 của Bộ Xây dựng), link bet88 địnhniên hạn sử dụng,tuổi thọcủa nhà và công trình: Cấp công trình đặc biệt, cấp 1(Bậc I):Niên hạn sử dụng trên100 năm; Cấp công trình cấp 2(Bậc II):Niên hạn sử dụng từ50 nămđến100 năm; Cấp công trình cấp 3(Bậc III):Niên hạn sử dụng từ20 nămđến dưới50 năm; Cấp công trình cấp 4(Bậc IV):Niên hạn sử dụng dưới20 năm.

Do đó, HoREA nhận định pháp luật về nhà ở, về đất đai công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà link bet88 cư.

Pháp luật về nhà ở cũng link bet88 định các trường hợp sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở có thời hạn, như: cá nhân nước ngoài được link bet88ền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong thời hạn tối đa 50 năm, hoặc trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo link bet88 định tại Luật Nhà ở 2014 (Khoản 1 Điều 123).

Đối với sở hữu nhà ở có thời hạntrong trường hợpnhà ở xây dựng trên đất được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất có thời hạnđể xây dựng nhà ở; hoặctrong trường hợpcá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; trong trường hợpbên bánthực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng link bet88ền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đótrong một thời hạn nhất địnhcho bên mua.

Ngoài ra, các dự án kinh doanh bất động sản được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ,đất khu du lịchcó sản phẩm là công trình xây dựngcó chức năng lưu trú,như: căn hộ du lịch(condotel),văn phòng kết hợp lưu trú(officetel),căn hộ dịch vụ(serviced apartment) cũngcó link bet88ền sở hữu công trình có thời hạntheo thời hạn của dự án, căn cứ vào link bet88ết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm link bet88ền.

NHẦM LẪN VỀ NIÊN HẠN SỬ DỤNG VÀ THỜI HẠN SỞ HỮU

HoREA nhận thấy, có thể đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa “quyền sở hữu nhà link bet88 cư trên đất ở ổn định lâu dài” với “niên hạn sử dụng”công trình.

Vì nhà ở, công trình xây dựng có“tuổi thọ”mà“niên hạn sử dụng”được quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Trong đó, đối vớinhà link bet88 cưhết niên hạn sử dụngthì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnhphải tổ chức kiểm định chất lượng công trìnhnhà link bet88 cư này để xử lý theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 99), nhưngvẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ,diện tích xây dựng khác vàquyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà link bet88 cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở.

Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có“niên hạn sử dụng”mà lại đề xuất“quy định về thời hạn sở hữu nhà link bet88 cư” là không phù hợp.

Luật Nhà ở 2014 của nước ta đã link bet88 định“các bên có thể thỏa thuậnvề việcbên bánthực hiện bán nhà ở,chuyển nhượng link bet88ền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đótrong một thời hạn nhất địnhcho bên mua”và Nhà nước hoàn toàn có link bet88ền thực hiện chính sách này khi bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người muatrong một thời hạn nhất định.

Thực tế hơn 30 năm qua, Nhà nước đã thực hiện chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê(bán hóa giá nhà)vớiphần lớn là căn hộ nhà link bet88 cư, Nhà nước đã cho phép người mua nhà cóquyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài.

Tham khảo kinh nghiệm chính sáchphát triển“nhà ở xã hội”tại các dự án nhà ở của“Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB)”link bet88 định“thời hạn sở hữu căn hộ HDB trong 99 năm”.Hiệp hội nhận thấy, việc link bet88 địnhthời hạn sở hữu căn hộHDB trong99 nămnhằm giúp cho Chính phủ Singaporedễ dàng thực hiện tái sử dụng đấtđể chỉnh trang tái thiết, tái phát triển đô thị và chỉ áp dụng cho loại nhà HDB do Nhà nước đầu tư.

Do đó, HoREA đề nghịkhông bổ sung“quy định về thời hạn sở hữu nhà link bet88 cư”như Điều 9“Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi)”và đề nghịgiữ nguyêncác quy định về“quyền sở hữu nhà ở”, “sở hữu nhà ở có thời hạn”đã được quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123).